La sanatoria edilizia è necessaria ogni qualvolta degli interventi per i quali si sarebbero dovute presentare delle pratiche edilizie in Comune, sono state eseguite senza permessi. Spesso è necessario procedere alla sanatoria edilizia quando si decide di vendere e la situazione attuale dell'immobile è difforme dall'ultimo stato autorizzato.

In cosa consiste una sanatoria?
Per sanare amministrativamente degli abusi è necessario, oltre ad istruire le necessarie pratiche, pagare delle sanzioni sia a livello catastale che comunale. Per considerarsi sanabili le opere deve esserci la cosiddetta "doppia conformità" descritta dall'art. 36 del D.P.R. 380/01 (testo unico dell'edilizia), ovvero le opere devono rispettare sia regolamenti vigenti oggi, che quelli vigenti all'epoca di esecuzione degli abusi. Quali sono le opere abusive per cui è necessaria la sanatoria?
Si considerano opere abusive tutte le opere eseguite in un immobile (internamente o esternamente) senza aver richiesto gli opportuni permessi al Comune di competenza. Vengono considerate anche modifiche di poco conto (porte, spallette, cartongessi, ecc).

Ho apportato delle modifiche in casa, è sufficiente modificare la planimetria catastale o serve una sanatoria? Non è sufficiente cambiare solo la planimetria catastale ma servirà anche fare una pratica in sanatoria edilizia presso il Comune di competenza. Ogni aggiornamento catastale, per essere accettato, necessita infatti dell'indicazione un "giustificativo" che nel caso di una diversa distribuzione degli spazi interni è una sanatoria edilizia.

Quando ho comprato casa era già così e non ho mai avuto problemi...
Se hai comprato con le difformità esistenti e non hai avuto problemi è perchè l'acquisto è avvenuto prima del 2010. La verifica della situazione catastale prima della vendita è stata infatti introdotta solo dal 2010 (art. 19 comma 14 del D.L. 78/2010). Anche se gli abusi non li hai fatti tu, l'ultimo proprietario purtroppo è quello che "paga" se gli stessi non sono mai stati segnalati in precedenza.

C.I.L.A. in sanatoria...
La pratica comunale per sanare sole opere interne è la C.I.L.A. che serve a sanare le opere già eseguite ai sensi dell'art. 6 comma 7 D.P.R. 380/01. La sanzione è fissa indipendentemente che sia stata eseguita una piccolissima modifica oppure che si sia rivoluzionata completamente l'unità immobiliare. Per effetto dell'entrata in vigore della Legge 11 novembre 2014, n. 164 che modifica l'art. 6 comma 7 del D.p.r. 380/01 la sanzione che prima era di € 258,00 adesso è passata a € 1000,00.

Posso sanare qualsiasi abuso? Non tutti gli abusi sono sanabili, è necessario che la situazione dell'immobile, a seguito delle opere, risulti comunque conforme ai regolamenti edilizi e d'igiene vigenti (giuste dimensioni degli ambienti, rapporti aereo-illuminanti, antibagno prima dei servizi igienici, ecc) . Se così com'è l'immobile non è sanabile, potrebbe essere necessario intervenire con dei lavori edili atti a riportare a norma la situazione. Spesso capita che nello stesso contesto immobili uguali abbiano già sanato opere simili in passato anche se oggi non è più possibile. Prima di fare confronti è necessario informarsi se si sia ricorso a condoni edilizi (che oggi non ci sono più).

Posso vendere casa se presenta delle difformità? Non è possibile vendere una casa che abbia delle difformità. Se l'eventuale acquirente intenderà avvalersi di un mutuo, l'istituto di concessione del credito prima di dare il benestare farà verificare l'immobile da un perito. Quest'ultimo se rilevasse delle difformità con la planimetria catastale bloccherà la pratica fino a quando non sarà fatta la sanatoria. Qualora l'acquirente non richieda un mutuo, vendere in presenza di difformità è comunque punibile ai sensi di legge (falsità in atti pubblici che è REATO PENALE)

Sanare è costoso, ho alternative? Qualora si ritenga che i costi per sanare il proprio immobile siano troppo elevati, prima di valutare altre scappatoie tenga presente che in caso di un controllo da parte del Comune si verrà accusati di falsità in atti pubblici e si verrà coinvolti in un procedimento penale.